Wie in Vlaanderen een woning of appartement op plan koopt, tekent bijna altijd een contract dat onder de Wet Breyne valt. De wet bestaat sinds 1971 en is verplicht van toepassing zodra je betaalt voor een woning die nog gebouwd of afgewerkt moet worden. Toch bouwt Groep Schollier al sinds 1993 bewust buiten dat systeem. In dit artikel leggen we uit wat de wet precies regelt, waar de bescherming in de praktijk ophoudt, en hoe kopen zonder voorafbetalingen werkt.
Wat is de Wet Breyne?
De Wet Breyne (officieel de Woningbouwwet van 9 juli 1971) beschermt kopers die betalen voor een woning die er nog niet staat. Denk aan een aankoop op plan of een sleutel-op-de-deurwoning: je stort geld terwijl de bouw nog loopt, en precies dat maakt je kwetsbaar. Gaat de bouwheer failliet, dan ben je zonder wettelijk kader je gestorte geld kwijt en heb je geen afgewerkte woning.
De wet geldt automatisch. Je kunt er als koper geen afstand van doen, en een promotor kan ze niet wegbedingen zodra aan de voorwaarden voldaan is: een woning of appartement in België, bestemd voor bewoning, waarbij de koper één of meer betalingen doet vóór de voltooiing.
Wat regelt de wet concreet?
Voorschot van maximaal 5%. Bij de ondertekening van het compromis mag de promotor niet meer dan 5% van de totale prijs vragen.
Betaling in schijven. Je betaalt volgens de vordering van de werken: pas als een fase gebouwd is, mag de bijbehorende schijf gefactureerd worden.
Voltooiingswaarborg. Een erkende aannemer stelt een borg van 5%; een niet-erkende bouwheer moet een bank 100% van de voltooiing laten garanderen.
Vaste prijs. De totale prijs ligt vast bij ondertekening. Herzieningen kunnen alleen binnen een wettelijk geregelde formule.
Oplevering in twee stappen. Eerst een voorlopige oplevering, minstens een jaar later de definitieve. Tussenin kun je gebreken laten herstellen.
Tienjarige aansprakelijkheid. Voor ernstige gebreken die de stabiliteit raken, blijft de bouwheer tien jaar aansprakelijk.
Op papier is dat een degelijk vangnet, en voor de klassieke verkoop op plan is het dat ook. De wet heeft faillissementsdrama's zoals die uit de jaren zestig grotendeels uit de markt geholpen.
Waar de bescherming ophoudt
Wat de wet niet wegneemt: je geld zit tijdens de hele bouw vast in een project dat nog af moet raken. Dat heeft praktische gevolgen die kopers vaak pas bij de kredietaanvraag ontdekken.
Ten eerste betaal je tijdens de bouw al intresten op de opgenomen schijven van je lening, terwijl je nog ergens anders woont en daar huur of een andere lening betaalt. Die dubbele woonlast loopt bij een bouwtijd van anderhalf tot twee jaar op tot duizenden euro's. Ten tweede is de voltooiingswaarborg een garantie dat het gebouw wordt afgewerkt, geen garantie dat dit vlot gebeurt: bij een faillissement volgen doorgaans maanden vertraging, discussies over de afwerking en een werf die stilligt terwijl jouw schijven al betaald zijn.
Kan het ook zonder? Ja, en het staat gewoon in de wet
De Wet Breyne geldt alleen wanneer er betaald wordt vóór de voltooiing. Verkoopt een bouwheer zijn woningen of appartementen pas wanneer ze afgewerkt zijn, dan is er niets om te beschermen: er staat geen koperskapitaal in de bouw. Precies zo werkt Groep Schollier al sinds 1993.
In de praktijk verloopt dat via een aankoop-verkoopbelofte. Je legt je keuze vast zonder één euro te storten, en tijdens de bouw kies je gewoon je afwerking mee. De notariële akte en de volledige betaling volgen pas bij de voorlopige oplevering, wanneer je het afgewerkte appartement of de afgewerkte woning gezien hebt en de sleutel in het slot steekt.
Geen voorschot en geen schijven tijdens de bouw.
Geen intresten op een lening die al loopt terwijl je nog niet woont.
Gaat er iets mis met de bouwheer, dan verlies je niets: je hebt nog niets betaald.
De tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsgebreken geldt gewoon, die staat los van de Wet Breyne.
Het financiële risico van de bouw ligt in dit model volledig bij de bouwheer. Dat kan alleen wanneer die de bouw met eigen middelen draagt, en het verklaart waarom deze formule zeldzaam is: ze vraagt een financieel gezond familiebedrijf dat niet afhankelijk is van de voorverkoop om de werf te financieren.
Waar let je op als koper?
Koop je op plan onder de Wet Breyne, controleer dan of het contract de verplichte vermeldingen bevat en of de waarborg effectief gesteld is. Je notaris kijkt dit na.
Koop je buiten de Wet Breyne, dan is de toets eenvoudiger: ga na dat je effectief niets betaalt vóór de oplevering. Is dat zo, dan loop je het risico niet waartegen de wet je moet beschermen. Vraag ook hier je notaris om de aankoop-verkoopbelofte na te lezen; wij moedigen dat bij elke koper aan.
Meer weten over hoe een aankoop bij ons verloopt, van eerste gesprek tot sleutel? Bekijk de veelgestelde vragen of ons actuele aanbod in West-Vlaanderen.
