Belasting op een
tweede verblijf.
Een appartement aan zee is de populairste investering van Vlaanderen. Maar tussen aankoop en verkoop passeren vier belastingen, en wie ze kent, rekent juist en koopt beter.
Laatst bijgewerkt: 17 augustus 2026
Bij aankoop: verkooprecht of btw
Een tweede verblijf is per definitie niet uw enige eigen woning, dus het gunsttarief van 2% geldt niet. U betaalt in Vlaanderen 12% verkooprecht op een bestaand pand. Koopt u nieuwbouw, dan betaalt u 21% btw op het gebouw, tenzij het project onder het 6%-regime voor sloop en heropbouw valt én u aan de voorwaarden voldoet. Opgelet: een vakantieverblijf dat u zelf gebruikt komt daar niet voor in aanmerking, langdurige verhuur als hoofdverblijf wél.
Reken daarbovenop notariskosten en aktekosten. Vuistregel voor uw totale aankoopkosten: 15% bovenop de prijs bij bestaand vastgoed, 21 à 24% bij nieuwbouw aan het standaardtarief.
Elk jaar: onroerende voorheffing en gemeentetaks
Jaarlijks betaalt u twee terugkerende belastingen:
- Onroerende voorheffing, berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met provinciale en gemeentelijke opcentiemen. Voor een kustappartement komt dat in de praktijk vaak neer op €800 à €1.500 per jaar.
- De gemeentelijke tweedeverblijfstaks. Elke kustgemeente heft een eigen forfait per tweede verblijf, afhankelijk van de gemeente en de ligging doorgaans tussen €400 en €1.300 per jaar. Nieuwpoort, Middelkerke en Oostende hanteren elk hun eigen tarief; check het actuele reglement van de gemeente vóór aankoop.
In de personenbelasting: het kadastraal inkomen
Verhuurt u niet, of verhuurt u aan een particulier die er niet beroepsmatig gebruik van maakt, dan wordt u niet op de werkelijke huur belast, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Dat bedrag telt mee in uw hoogste belastingschijf, maar blijft in euro's meestal beperkt. Voor een doorsnee kustappartement gaat het om enkele honderden euro's belasting per jaar.
Dat KI-regime is anno 2026 nog steeds de kern van waarom Belgisch verhuurvastgoed fiscaal aantrekkelijk blijft: uw werkelijke huurinkomsten uit private verhuur blijven buiten schot. Let wel: sinds inkomstenjaar 2024 is de federale interestaftrek voor niet-eigen woningen afgeschaft. De intresten van uw krediet voor een tweede verblijf leveren dus geen federaal belastingvoordeel meer op.
Bij verkoop: de meerwaarde
Verkoopt u een gebouwd onroerend goed binnen de vijf jaar na aankoop met winst, dan betaalt u 16,5% meerwaardebelasting (plus gemeentebelasting) op die winst. Wacht u langer dan vijf jaar, dan is de meerwaarde als goede huisvader in principe belastingvrij. Voor bouwgronden gelden langere termijnen.
Wie een tweede verblijf koopt als investering op lange termijn, en zo kopen onze investeerders, ligt zelden wakker van die termijn. Plan er wel uw exit rond.
Loont een tweede verblijf aan zee dan nog?
Ja, mits u rekent met álle kosten. Tel verkooprecht of btw, onroerende voorheffing, tweedeverblijfstaks, syndicuskosten en onderhoud mee, en zet daar de huurinkomsten (of uitgespaarde vakantiekosten) en de historisch sterke waardevastheid van kustvastgoed tegenover. Onze rendementcalculator maakt die som in dertig seconden.
Groep Schollier bouwt al ruim dertig jaar aan de kust. Bekijk het actuele aanbod in Nieuwpoort, Middelkerke en Westende, of schrijf u in op de investeerderslijst voor aanbod dat nooit publiek komt.
Goed om te weten.
Hoeveel bedraagt de tweedeverblijfstaks aan de kust?
Elke gemeente bepaalt haar eigen forfait; aan de kust ligt dat doorgaans tussen €400 en €1.300 per jaar, soms gedifferentieerd naar ligging of grootte. Raadpleeg het belastingreglement van de gemeente. Wij nemen die kost standaard mee in de rendementsberekening van onze projecten.
Word ik belast op de huur van mijn tweede verblijf?
Bij verhuur aan een particulier voor privégebruik niet op de werkelijke huur: u wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen plus 40%. Verhuurt u aan een vennootschap of voor beroepsgebruik, dan wordt wél de werkelijke huur (na kostenforfait) belast. Bij korte vakantieverhuur wordt een deel als roerend en divers inkomen belast.
Kan ik de lening voor een tweede verblijf fiscaal inbrengen?
De federale interestaftrek voor niet-eigen woningen is afgeschaft sinds inkomstenjaar 2024. Kapitaalaflossingen van een tweede verblijf leveren evenmin nog een federaal voordeel op. Reken een krediet voor een tweede verblijf dus zonder fiscaal duwtje door.
Betaal ik meerwaardebelasting als ik mijn appartement aan zee verkoop?
Enkel bij verkoop binnen de vijf jaar na aankoop: dan geldt 16,5% op de meerwaarde. Daarna is de meerwaarde bij normaal beheer van privévermogen in principe onbelast. Het is een van de sterkste troeven van Belgisch vastgoed.
Dit artikel is algemene informatie over de fiscale en juridische toestand in Vlaanderen op 17 augustus 2026, geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven en voorwaarden wijzigen; toets uw persoonlijke situatie altijd af met uw notaris, boekhouder of fiscalist.
Zie het aanbod dat nooit online komt.
Eén op de tien van onze projecten wordt nooit publiek aangeboden. Wie op de investeerderslijst staat, ontvangt opbrengsteigendommen en volledige residenties vóór de markt. Discreet en vrijblijvend.