6% btw op
nieuwbouw.
Het verschil tussen 21% en 6% btw op een nieuwbouwappartement van €350.000 is ruim €50.000. Wie de voorwaarden van het sloop-en-heropbouwregime kent, koopt dus aanzienlijk scherper. Dat geldt ook voor investeerders.
Laatst bijgewerkt: 4 september 2026
De basisregel: nieuwbouw koopt u met btw
Koopt u een nieuwbouwwoning of -appartement van een bouwpromotor, dan betaalt u geen registratierechten op de constructie maar btw. Bouwpromotoren verkopen het grondaandeel en het constructiegedeelte via twee vennootschappen: op het grondaandeel van een nieuwbouw is 12% registratierechten verschuldigd, op het constructiegedeelte 21% of 6% btw. Bij investeringsprojecten die wij privé verkopen, kan in specifieke gevallen de volledige aankoop onder het 6% btw-tarief gebeuren, dus zonder 12% registratierechten op het grondaandeel.
Die btw is meteen de grootste kostenpost bovenop de aankoopprijs. Precies daarom weegt het verlaagd tarief van 6% zo zwaar door in uw rendement.
Wanneer geldt 6%? Sloop en heropbouw
Sinds 2024 bestaat er een permanent verlaagd tarief van 6% voor woningen die gebouwd worden na de sloop van een bestaand gebouw op hetzelfde perceel. Sinds medio 2025 geldt dat verlaagd tarief niet alleen voor wie zelf bouwt, maar ook voor investeerders die aankopen bij een promotor van zo'n heropgebouwd project. De krachtlijnen:
- Het project vervangt een afgebroken gebouw op hetzelfde perceel (sloop en heropbouw).
- Koopt u om er zelf te wonen? Dan moet het uw enige en eigen woning zijn, met een bewoonbare oppervlakte tot 175 m², en u blijft er minimum 5 jaar wonen (gedomicilieerd).
- Koopt u om te verhuren? Het verlaagd tarief kan óók, op voorwaarde dat u de woning 15 jaar lang verhuurt als hoofdverblijfplaats van de huurder.
Vooral die laatste piste verdient de aandacht van investeerders: een nieuwbouwappartement kopen aan 6% en verhuren op de private markt. Het kan, zolang de voorwaarden strikt worden nageleefd. Wordt een voorwaarde tussentijds geschonden, dan betaalt u het btw-voordeel pro rata terug. Na die 15 jaar komt daar de meerwaarde bij herverkoop bovenop: wie de 6% btw-regel optimaal heeft benut, verkoopt dan een degelijk en up-to-date project, in zijn geheel of als losse appartementen.
Alle voorwaarden per situatie, ook voor wie er zelf gaat wonen, vindt u in ons overzicht wie komt in aanmerking voor 6% btw bij nieuwbouw.
Wat betekent dit concreet in euro's?
Een rekenvoorbeeld op een appartement met een constructiewaarde van €300.000 (excl. grond):
- Aan 21% btw: €63.000 btw.
- Aan 6% btw: €18.000 btw.
- Verschil: €45.000. Dat bedrag zit rechtstreeks in uw rendement.
Op een verhuurinvestering die bruto 4% opbrengt, komt dat btw-voordeel overeen met meerdere jaren huurinkomsten. Check bij elk nieuwbouwproject dus eerst of het onder het sloop-en-heropbouwregime valt, vóór u rendementen begint te vergelijken.
Hoe Groep Schollier hiermee omgaat
Een groot deel van onze projecten in West-Vlaanderen ontstaat precies zo: wij kopen verouderde panden of sites aan, we slopen en we bouwen nieuw. Daardoor kan een flink deel van onze appartementen onder het 6%-regime worden aangekocht, onder meer in Nieuwpoort, Gistel en Koekelare. Dat geldt voor bewoners én voor investeerders die aan de voorwaarden voldoen.
Bij elk project vermelden wij transparant welk btw-tarief van toepassing is. Twijfelt u over uw specifieke situatie? Wij rekenen het samen met u en uw notaris na. Contacteer ons, of schrijf u in op de investeerderslijst om projecten met 6%-potentieel als eerste te zien.
Goed om te weten.
Betaal ik registratierechten op nieuwbouw?
Op de constructie niet: dat valt onder btw (21%, of 6% bij sloop en heropbouw). Worden grond en gebouw samen door dezelfde verkoper verkocht, dan valt ook de grond onder btw. Enkel wanneer de grond apart wordt verkocht, betaalt u er bij nieuwbouw 12% registratierechten op.
Geldt het 6%-tarief ook voor een tweede verblijf aan zee?
Nee. Een tweede verblijf dat u zelf gebruikt, komt niet in aanmerking. Het 6%-tarief vereist ofwel dat het uw enige en eigen woning is, ofwel dat u langdurig verhuurt als hoofdverblijfplaats van de huurder. Een vakantieverblijf voldoet aan geen van beide. Vakantieverhuur komt dus niet in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief.
Wat gebeurt er als ik de verhuurvoorwaarde van 15 jaar niet uitdoe?
Dan wordt het btw-voordeel pro rata teruggevorderd voor de resterende jaren. Verkoopt u bijvoorbeeld na 9 van de 15 jaar, dan betaalt u 6/15 van het genoten voordeel terug. Het voordeel is dus geen alles-of-niets, maar plan uw beleggingshorizon er wel op.
Hoe weet ik of een project onder sloop en heropbouw valt?
Vraag het de promotor. Die moet dat zwart op wit kunnen aantonen met de sloopvergunning en de heropbouw op hetzelfde perceel. Bij onze eigen projecten vermelden wij het toepasselijke btw-tarief altijd in het verkoopdossier. Wat juridisch als sloop en heropbouw telt, leest u in onze gids over het regime zelf.
Dit artikel is algemene informatie over de fiscale en juridische toestand in Vlaanderen op 4 september 2026, geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven en voorwaarden wijzigen; toets uw persoonlijke situatie altijd af met uw notaris, boekhouder of fiscalist.
Zie het aanbod dat nooit online komt.
Eén op de tien van onze projecten wordt nooit publiek aangeboden. Wie op de investeerderslijst staat, ontvangt opbrengsteigendommen en volledige residenties vóór de markt. Discreet en vrijblijvend.