Sloop en heropbouw
aan 6% btw.
Het 6% btw-tarief bestaat alleen voor woningen die in de plaats komen van een gesloopt gebouw. Wat juridisch als sloop en heropbouw telt, bepaalt dus of u tienduizenden euro's bespaart of het volle tarief van 21% betaalt. De spelregels van het regime, toestand 2026.
Laatst bijgewerkt: 4 september 2026
Wat telt als sloop en heropbouw?
De kern van het regime: een bestaand gebouw wordt afgebroken en op hetzelfde kadastrale perceel komt een nieuwe woning of een appartementsgebouw in de plaats. Afbraak en heropbouw moeten één samenhangende operatie vormen, uitgevoerd door dezelfde bouwheer of promotor en gedekt door dezelfde omgevingsvergunning. Vandaag slopen en over tien jaar bouwen valt er niet onder.
Het gesloopte gebouw hoeft geen woning te zijn. Ook een loods, een winkelpand of een oude werkplaats komt in aanmerking. De fiscus verwacht wel een gebouw van betekenis: een tuinhuis of een duiventil volstaat niet om een heel nieuwbouwproject aan 6% te zetten.
Waarom u online zoveel tegenstrijdige info leest
Wie zoekt op sloop en heropbouw vindt artikels met regels die elkaar tegenspreken. Dat komt omdat het regime in vijf jaar tijd vier keer is bijgestuurd:
- Tot 2020 gold het 6%-tarief enkel in 32 stedelijke centra.
- 2021 tot eind 2023: tijdelijke uitbreiding naar heel België, ook voor wie op plan kocht bij een promotor.
- 1 januari 2024: het regime werd permanent, maar aankopen bij een promotor vielen eruit (op een overgangsregeling tot eind 2024 na).
- 1 juli 2025: de aankoop bij een promotor is terug, nu met een grens van 175 m² bewoonbare oppervlakte.
Artikels van 2023 of 2024 beschrijven dus een regeling die intussen niet meer bestaat. De voorwaarden per situatie, zoals ze vandaag gelden, vindt u in ons overzicht wie komt in aanmerking voor 6% btw bij nieuwbouw.
De oppervlaktegrens: 200 m² of 175 m²?
Bouwt u zelf als bouwheer, dan mag de heropgebouwde woning maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte hebben. Koopt u een heropgebouwde woning of appartement van een promotor, dan ligt de grens op 175 m².
De bewoonbare oppervlakte is de som van de woonvertrekken, gemeten vanaf de binnenkant van de muren. Garage, kelder en een niet-ingerichte zolder tellen niet mee. Let op: de grens werkt als een klif. Eén vierkante meter te veel en het volledige project valt terug op 21%, er bestaat geen gedeeltelijke toepassing. Laat de berekening dus vooraf door de architect of promotor bevestigen.
Welke werken vallen onder het verlaagd tarief?
Het 6%-tarief dekt de sloopwerken en de eigenlijke heropbouw: ruwbouw, dak, ramen, en de vast ingebouwde installaties zoals sanitair en verwarming. Uitgesloten blijven onder meer tuinaanleg, zwembaden, reiniging na de werken en losse meubels of huishoudtoestellen. De erelonen van de architect volgen een eigen regime.
Er hoort ook een formaliteit bij: een voorafgaande verklaring bij de FOD Financiën, in te dienen vóór de btw opeisbaar wordt. Bouwt u zelf, dan dient u die in en bezorgt u een kopie aan de aannemer. Koopt u bij een promotor, dan bereidt die het dossier voor en ondertekent u de verklaring mee bij de aankoop.
Van afbraakpand tot 6%-project: onze aanpak
Groep Schollier bouwt sinds 1993 in West-Vlaanderen en koopt daarvoor gericht verouderde panden en sites aan, onder meer in Torhout, Oostende en Middelkerke. Wij slopen, bouwen opnieuw en verkopen appartementen die daardoor vaak onder het 6%-regime vallen. Welk tarief geldt, vermelden we bij elk project in het verkoopdossier.
Bezit u zelf een verouderd pand of een afbraakpand? Wij kopen bouwgrond en panden rechtstreeks aan, zonder makelaar. En zoekt u een nieuwbouwappartement met 6%-potentieel, bekijk dan het actuele aanbod of contacteer ons.
Goed om te weten.
Bestaat de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie nog?
Nee. De premie van maximaal €10.000 was bedoeld voor projecten die buiten het btw-voordeel vielen en is afgeschaft nu het 6%-tarief permanent voor heel België geldt. Aanvragen kon voor het laatst tot 31 maart 2026, voor omgevingsvergunningen die uiterlijk eind 2025 werden goedgekeurd.
Valt de sloop zelf ook onder 6%?
Ja. De afbraakwerken en de heropbouw vormen samen één operatie en volgen allebei het verlaagd tarief, op voorwaarde dat dezelfde bouwheer of promotor beide laat uitvoeren op hetzelfde perceel.
Wat is het verschil met renovatie aan 6%?
Het renovatietarief van 6% geldt voor werken aan een woning die minstens tien jaar oud is en waarbij het gebouw behouden blijft. Sloop en heropbouw begint met een volledige afbraak en eindigt met een nieuwe woning. De voorwaarden verschillen sterk: bij renovatie gelden geen oppervlaktegrens en geen domicilieverbintenis, bij sloop en heropbouw wel.
Mag er tijd zitten tussen de sloop en de heropbouw?
Een normaal bouwtraject wel, maar geen jaren. Sloop en heropbouw moeten één project vormen van dezelfde bouwheer, doorgaans binnen dezelfde omgevingsvergunning. Wie een perceel koopt waar een vorige eigenaar ooit iets sloopte, kan zich niet op het regime beroepen.
Dit artikel is algemene informatie over de fiscale en juridische toestand in Vlaanderen op 4 september 2026, geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven en voorwaarden wijzigen; toets uw persoonlijke situatie altijd af met uw notaris, boekhouder of fiscalist.
Zie het aanbod dat nooit online komt.
Eén op de tien van onze projecten wordt nooit publiek aangeboden. Wie op de investeerderslijst staat, ontvangt opbrengsteigendommen en volledige residenties vóór de markt. Discreet en vrijblijvend.